رابطه بین رشد ساخت و ساز مسکن و تورم مسکن
بررسی یک ادعا: رابطه بین رشد ساخت و ساز مسکن و تورم مسکن
ادعای معاون شهردار تهران مبنی بر «تأثیر رشد ساخت و ساز بر ثبات مسکن» با آمار ۲۲ ساله بازار املاک پایتخت تایید شد. بررسی ها نشان می دهد که این تورم مسکن است که بر نبض تولید مسکن تاثیر می گذارد سوابق مربوط به سال های 1986، 1989 و 1990 این ادعا را رد می کند.
به رقم از گزارشات هفته گذشته معاون شهردار تهران در حوزه مسکن و ساختمان در خصوص «رابطه نبض ساخت و ساز و نبض قیمت مسکن املاک» اظهاراتی را مطرح کرد که کاملاً ناسازگار و حتی متناقض. با «واقعیت 20 ساله بازار املاک پایتخت» می باشد. ما آنچه را که با هدف جایگزینی “فرض های اشتباه” در مورد این مهم ترین بازار با “سیاست های صحیح” برای پرداختن به این بازار مطرح شده است، تجزیه و تحلیل و بررسی می کنیم. معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران چندی پیش در افتتاحیه مرکز خریدی که ظاهراً با مشارکت شهرداری ساخته شده بود – اعلام کرد: «در بررسی‌های انجام شده از زمانی که کشور در حال ساخت بود، تنش‌های مالی کاهش یافت. و بازار املاک آرام شده است. خلاصه این تحلیل از رابطه بین دو بازار ساخت و ساز و معاملات ملکی نشان می دهد که اولاً «قیمت مسکن متاثر از گردش ساخت و ساز است» و ثانیاً «رابطه بین رشد قیمت و رشد ساخت و ساز. برعکس است.
بررسی‌ها بر اساس اطلاعات رسمی ثبت شده در بازارهای سرمایه‌گذاری ساختمانی و معاملات ملکی از اوایل دهه 80 تا امروز برای شهر تهران نشان می‌دهد که «در نتیجه‌گیری معاون شهردار درباره این رابطه» نادرست است. آنچه واقعیت دارد این است که «سرمایه گذار ساختمانی در تهران از گذشته تا به امروز همواره تحت تأثیر نبض قیمت ملک بوده است» و به عبارت دیگر نبض ساخت و ساز است که تحت تأثیر نبض قیمت املاک و مستغلات قرار گرفته است. نه برعکس ; سازندگان با توجه به وضعیت قیمت ملک، سیگنال ورود یا خروج از بازار ساخت و ساز را گرفته و می گیرند. علاوه بر این، بین نوسان ساخت و ساز و نوسان قیمت ملک رابطه یک طرفه وجود دارد، نه این که «اگر یکی بالا رفت دیگری پایین بیاید».
رابطه بین رشد ساخت و ساز مسکن و تورم مسکن چیست ؟
اصل رابطه چیست؟
به گفته دلالان در تهران و بسیاری از شهرهای بزرگ در سراسر کشور، رفتار سرمایه‌گذاری آنها از گذشته‌های دور همواره «عملکردی از تورم املاک» بوده است. همانطور که نمودار مشخص می کند، هر زمان که قیمت مسکن با “افزایش سریع” مواجه شد، سازندگان وارد کار ساخت و ساز شدند و تورم مسکن عاملی بود که باعث افزایش تولید مسکن شد.
اما پس از یک تا دو سال افزایش قیمت، بازار خرید و فروش آپارتمان وارد «رکود » شد و بار دیگر بر رفتار سرمایه گذاران تأثیر گذاشت. سازندگان با شروع رونق املاک و مستغلات که همزمان با شروع رشد قیمت است، وارد بازار ساخت و ساز می شوند. اما پس از اوج گرانی که «امکان خرید آپارتمان» توسط تقاضای مصرف‌کننده سلب می‌شود و رکود بر معاملات حاکم می‌شود، این موضوع بر «نبض ساخت‌وساز» تأثیر می‌گذارد و چون فروش آنها را با مشکل مواجه می‌کند، در نتیجه باعث کاهش تیراژ مسکن به دلیل کاهش تقاضا برای پروانه ساختمانی می شود. همه این رفتارهای سریال در نمودار مشهود است.
در سال 86، قیمت ملک در تهران 80.4 درصد جهش کرد که رشد شدید آن ناشی از روند افزایشی معاملات خرید آپارتمان مصرفی در پایتخت طی سال‌های ثبات نسبی قیمت‌های قبل از آن بود. در همان سال «تیراژ ساختمانی» نیز در همین راستا به افزایش قیمت ها واکنش نشان داد و به شدت افزایش یافت، به طوری که تعداد واحدهای مسکونی مندرج در پروانه های ساختمانی صادر شده در آن سال نسبت به سال قبل ۷۱ درصد افزایش یافت.
نتجه گیری درباره رابطه بین رشد ساخت و ساز مسکن و تورم مسکن
کاملاً واضح است که «رشد تیراژ ساخت و ساز مسکن» باعث افزایش شدید قیمت ها نشد، اما این مورد در منشأ اولین واکنش بود. اما در سال های 87 و 88 که «دوره پس از افزایش قیمت» بود و رکود معاملات خرید آپارتمان ایجاد شد، نبض ساخت و ساز مجدداً تحت تأثیر کاهش تورم مسکن قرار گرفت، به طوری که با کاهش رشد قیمت مسکن. در سال 87 زیر 20 درصد و قیمت مسکن در سال 88 کاهش یافت، تیراژ ساخت و ساز مسکن در این دو سال به ترتیب 14 درصد و 43 درصد کاهش یافت.
حال نکته مهم دیگری در خصوص فرضیه مطرح شده از سوی معاون شهردار تهران وجود دارد. بر اساس این فرضیه، «رشد تولید املاک و مستغلات، فشار بر قیمت‌ها را کاهش می‌دهد. داده های بازار املاک تهران از سال 86 تا 88 این فرضیه را تایید نمی کند. اما در سال 85 تولید مسکن در تهران 35 درصد جهش داشت. با این حال می توان گفت که تولید در سال 85 قیمت ها را کاهش داد.
اما واقعیت این است که شروع ساخت و ساز در یک سال لزوماً بر قیمت ها در همان سال تأثیر نمی گذارد زیرا روند ساخت و ساز دو سال طول می کشد. بنابراین رونق ساخت و ساز سال 85 باید در سال 86 اتفاق می افتاد، اما در آن سال هم این اتفاق نیفتاد.
به این ترتیب، صرف نظر از اینکه از چه زاویه‌ای به واقعیت بازار املاک و مستغلات توجه کنیم، «رابطه واقعی» کاملاً برعکس آن چیزی است که ادعا می‌شود.
توضیحات بیشتر در زمینه رابطه بین رشد ساخت و ساز مسکن و تورم مسکن
در سال‌های 89 و 90 که دوره «ثبات نسبی قیمت‌ها» بود و بازار مسکن آرام بود، بازار ساخت‌وساز از این اتفاق منتفع شد، به‌طوری که طی این دو سال، نبض سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در تهران وضعیت «قابل قبولی» داشت.
در سال های 1989 و 1990 رشد زیر 10 درصدی قیمت مسکن منجر به رشد 50 درصدی ترافیک ساخت و ساز مسکن در هر سال شد. این به معنای “نفع سرمایه گذاری در ساخت و ساز ناشی از ثبات قیمت مسکن” است که نباید به عنوان “بازده قیمت ناشی از رشد در گردش ساخت و ساز” تعبیر شود، بلکه باید به عنوان “اثر” تعبیر شود.
آنچه در دوران “رونق قیمت مسکن و کارایی تولید مسکن در دهه 1980” اتفاق افتاد، در اوایل و اواخر دهه 1990 تکرار شد.
در سال 91 قیمت مسکن 47 درصد جهش کرد و ساخت و ساز با رشد مثبت اما اندکی همراه شد.
دلیل اینکه رشد ترافیک در آن سال کمتر از 10 درصد بوده است به دلیل «رشد تاریخی ساخت و ساز در سال 90 به دلیل اجرای طرح جامع تهران» بوده که ظرفیت سال 91 تا حدودی تکمیل شده است.
رابطه بین رشد ساخت و ساز مسکن و تورم مسکن چگونه است ؟
سال‌های 1990 و 1991 یک بار دیگر «نادرستی این فرضیه» را تأیید می‌کند، زیرا در سال 1990 گردش کالاهای ساختمانی جهش کرد و در سال 1991 قیمت املاک رشد شدیدی را تجربه کرد. بنابراین ساخت و ساز از نظر قیمت موثر نبود، اما “انگیزه های قوی تر از عرضه جدید بر سطح قیمت ملک اثر می گذارد”. پس از افزایش قیمت در سال 91، در سال های 92 تا 94 به دلیل کاهش تورم مسکن و کاهش قیمت، ساخت و ساز دوباره دچار رکود شد به طوری که ترافیک ساخت و ساز رشد منفی 6 درصد، منفی 58 درصد و منفی 34 درصد را تجربه کرد. . بهترین سال‌ها برای سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز، باز هم پس از جهش و سپس کاهش قیمت‌ها، در سال‌های 95 و 96، یعنی دوره «ثبات قیمت‌ها» بوده است. طی این دو سال، بازار ساخت و ساز مسکن شاهد روند افزایشی عرضه های جدید بوده است. اما در سال های اخیر یعنی از سال 97 که شاهد «رشد تاریخی قیمت مسکن» بودیم، میانگین رشد سالانه قیمت ها 62 درصد است و رکود شدید تولید مسکن رشد سالانه 4 درصدی را به ثبت رساند. البته علت این رشد مثبت ناچیز «ورود مستقیم دولت و شهرداری به بازار مسکن» بود وگرنه سرمایه گذاران ساختمانی قدرت سرمایه گذاری خود را به کلی از دست دادند.
واقعیت درباره رابطه بین رشد ساخت و ساز مسکن و تورم مسکن چیست؟
اگر مدیران شهر تهران که مسئول «تعدیل مقررات ساخت‌وساز» و «تنظیم بازار مسکن» هستند، نسبت بازار ساخت‌وساز و قیمت مسکن را به درستی درک نکنند، این سیاست‌های نادرست ادامه خواهد داشت. در سال های اخیر تصور می شد «اگر شهرداری یا دولت مستقل از سازوکارهای بازار وارد بازار ساخت و ساز شود، مشکل قیمت مسکن و قدرت خرید خانوارها حل می شود». اما واقعیتی که در این گزارش توضیح داده می شود نشان می دهد که رفتار سرمایه گذار ساختمانی – تولیدکننده مسکن – با تورم مسکن مرتبط است. تورم املاک و مستغلات نیز تابعی از «سیاست‌های اقتصادی کشور» و «انتظارات تورمی» در تمام این سال‌ها بوده است. بنابراین، اگر بخواهیم معادله مسکن را حل کنیم، سیاستگذار باید ابتدا «ریسک‌های تورمی» در بخش مسکن را محدود کند که بیشتر آنها خارج از این بازار هستند.
در کشور بر اساس نمودار، در سال های اخیر رشد شدید قیمت ها باعث رکود تولید مسکن شده است، بنابراین شکاف قابل توجهی بین تورم مسکن در سطح بالا و رشد ترافیک ساخت و ساز در سطح بسیار پایین ظاهر شده است. مرحله. سیاست‌های شهرداری برای تسهیل ساخت‌وساز مجوز افزایش می‌دهد، اما واحدهای مسکونی ساخته‌شده لزوماً به بازار مصرف عرضه نمی‌شوند زیرا سازنده در شرایط تورمی کشور از فروش اجتناب می‌کند.
