عرصه و اعیان در ملک یعنی چه؟

عرصه و اعیان در ملک یعنی چه؟
امکان دارد تا کمی با اصطلاح عرصه و اعیان آشنا باشید. عرصه و اعیان ملک یک تقسیم‌بندی حقوقی می باشد و از رایج‌ترین مسائلی که عرصه و اعیان حائز اهمیت است، اجاره و انتقال املاک وقفی است. تعریف قانونی عرصه، به زمینی که ساختمان بر‌روی آن احداث می گردد عرصه می  نامند و تعریفی هم که از اعیان می گردد، این می باشد که بنا یا ساختمانی که بر روی عرصه احداث می گردد را اعیان می نامند. عرصه و اعیان قادر خواهند بود تا کاربری های مسکونی، اداری، تجاری و یا موارد دیگری را داشته باشند که از طرف مراجع ذیصلاح صادر می گردد. اگر با قرارداد‌های ملکی سروکار دارید این مقاله به شما کمک می‌کند تا با تمامی قوانین و اصطلاحات عرصه و اعیان ملک آشنا گردید، تا بعد‌ها با مشکلی مواجه نگردید.

اهمیت عرصه و اعیان در ملک یعنی چه؟

معنای لغوی لغت عرصه، میدان یا زمین است و عیان به معنای نمایان، ظاهر است. در حقوق، زمین ملک را عرصه و به ساختمانی که در آن بنا شده است عیان می گویند. در اغلب معاملات ملکی، زمین و ساختمان شش دانگ در نظر گرفته می شود و زمین و ملک با هم فروخته می شود. وقتی این ملک فقط به نام یک نفر باشد یعنی اراضی و اعیان فقط متعلق به آن شخص است.

عرصه و اعیان املاک چقدر اهمیت دارد؟

شاید در ابتدا شناخت زمین و آقایان بسیار آسان باشد، اما باید بدانید که این موضوع بسیار مهم است. در زمان خرید و فروش ممکن است خبری از آرنا و نوبلز نباشد زیرا این دو با هم فروخته می شوند. اما فرض کنید در یک آپارتمان سه طبقه قدیمی زندگی می کنید و با سایر واحدها برای تخریب و بازسازی ملک به توافق رسیده اید. اینجاست که مفهوم عرصه و اعیان ظاهر می شود. هر کدام از مالکان به سهم خود از عرصه بهره مند شوند، مثلاً; زمین 500 متر و بنای هر طبقه 300 متر شامل یک واحد 200 متری و یک واحد 100 متری می باشد.

منظور از عمل مدنی اعیان و عمل مدنی عرصه چیست؟

عنوان ملکی که ساختمان بر روی آن ساخته شده را سند مالکیت و به ملک یا ساختمانی که عرصه یا زمین بر روی آن ساخته شده است، عنوان ملک می گویند. استفاده از واژه های سنده عیان و سند آرنا در مکان هایی که ساخت و ساز در زمین انجام شده و تعدادی آپارتمان یا مغازه ساخته شده است بیشتر است. لازم به ذکر است که سند مالکیت شش دانگ صادره برای هر آپارتمان شامل زمین و زمین می شود، مگر اینکه زمین قابل واگذاری قانونی نباشد، مانند زمینی که وقف است و مالک به تنهایی مالک زمین است. به این نکته توجه کنید که اسناد شش دانگ هر بنا شامل عرصه و اعیان در همان ملک است.

تفاوت عرصه و اعیان

همانطور که در ابتدای این مقاله اشاره کردیم عرصه به زمین و اعیان به ساختمان اطلاق می شود. گاه پیش می آید که صاحب عرصه و اعیان یک شخص هستند و گاه صاحب اعیان تنها اندکی از عرصه را در اختیار دارد. برای توضیح این مشکل مشخص می کنیم که از آنجایی که در یک ساختمان چند نفر حضور دارند، میزان سهم هر یک از آنها با اشتراک آنها مشخص می شود.

این وضعیت معمولاً زمانی وجود دارد که جداسازی اعیان در بسیاری از ساختمان ها انجام شده باشد، اما در مورد عرصه این گونه نیست و باید برای تعیین سهم عرصه اقدام شود. باید مراقب این موضوع باشید: در بسیاری از موارد، مردم نیازی به تفکیک عرصه احساس نمی‌کنند مگر اینکه قصد بازسازی یا تخریب ساختمان را داشته باشند. در این صورت میزان سهم هر یک از مالکان در عرصه چشمگیر می شود و توجه ویژه ای را می طلبد.

قدرالسهم عرصه و اعیان به چه معناست؟

قدر الشام یعنی چه؟ قدرالشام یا سهم اعیان از عرصه. وقتی قرار است مالکیت بین چند نفر باشد مانند: شرکای متعدد، ورثه یا چند خریدار باید تقسیم شود، علاوه بر اعیان، عرصه نیز باید تقسیم و تفکیک شود. یعنی هر مالکی به نسبت سهم مالکیت خود مالک بخشی از عرصه می شود.

ارزش معاملاتی املاک استان های کشور در سال جدید و قوانین آن

1- ارزش معاملاتی املاک بر اساس میانگین ارزش روزانه املاک به تفکیک کاربری های مسکونی و تجاری در مورد سایر کاربری ها بر اساس ضرایب تعدیل ارزش معاملاتی املاک مسکونی (فهرست زیر) در زیر کارت های هر بلوک) همانطور که در جدول زیر توضیح داده شده است و بر اساس مجموعه پیوست ها تعیین می شود.

2- تشخیص نوع کاربری در حوزه املاک فقط به روش زیر قابل انجام است.

2-1- استفاده از املاک بر اساس نوع استفاده مندرج در سند رسمی یا سایر اسناد مثبته مربوط می باشد.

2-2- در خصوص املاکی که کاربری آنها مشخص نیست بسته به نوع کاربری ساختمان های احداث شده در آنجا و ارزش معاملاتی املاک با کاربری های مختلف (مخلوط) بسته به ارزش سطحی هر یک از اراضی احداثی. ساختمان ها و نوع کاربری آنها مشخص می شود.

2-3- در خصوص متراژ املاک بدون استفاده و بدون اشراف، طبق ردیف (4) فهرست فوق انجام خواهد شد.

3- ارزش معاملات مساحت مندرج در جداول پیوست این مجموعه مربوط به معابر به عرض 12 متر بوده و به ازای هر متر (یا مضرب متر)، مازاد یا کسری نسبت به پایه مذکور، حسب مورد ممکن است. در مورد املاک با کاربری تجاری سه درصد (3%) و در سایر موارد دو درصد (2%) به مقادیر ذکر شده اضافه یا کم می شود.

تبصره: افزایش 2 درصدی ارزش متراژ فوق برای معابر بالای 20 متر برای املاک مسکونی و برای معابر بیش از 30 متر برای سایر مصارف محاسبه نمی شود.

4- در محاسبه مقدار فیلدهایی که 2 یا بیشتر دارند، بالاترین مقدار تقاطع مربوطه ملاک عمل خواهد بود، مشروط بر اینکه راهی برای عبور از تقاطع مذکور وجود داشته باشد.

5- ارزش املاک واقع در میدان برابر با بالاترین ارزش جاده ای است که از این میدان خارج می شود.

6- ارزش مساحت املاک فاقد معبر مستقل و بهره مند از حق تقدم ملک مجاور معادل شصت درصد (60%) ارزش مساحت معابر است. که گذر ملک دوشاخه می شود.

7- ارزش املاک واقع در بزرگراه ها و بزرگراه ها و راه آهن تا زمانی که شرایط استفاده و عبور آنها از قبیل خیابان های داخلی شهر برای دسترسی به ملک مورد نظر مهیا نباشد و تردد آنها از خیابان های دیگر انجام شود. بر اساس خیابان مورد استفاده محاسبه می شود.

8- ارزش بازار عرصه ها، پاساژها و کاروانسراها بر اساس بیشترین ارزش بازار جاده ای که از آن منشعب می شود محاسبه می شود.

9- حتی اگر برای املاک واقع در حریم قانونی شهر، محله یا روستای مورد نظر، ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، هفتاد درصد (70%) ارزش معاملاتی نزدیک‌ترین مکان مشابه در نزدیکی، به منزله اساس از محاسبه می باشد.

برای مطالعه بیشتر : املاک تهراندشت

مشاور املاک [ بررسی درآمد و قوانین شغل املاک+روشهای یادگیری ]